De retail rollercoaster en de invloed op het vastgoed

‘Internet is de oorzaak van de grote pijn in retail.’ Je hoort het vaak. Grote retailketens vallen om, de leegstand neemt toe. Toch ben ik het niet eens met die veelgehoorde uitspraak. Waar de pijn wel zit en wat dit betekent voor vastgoed?

Als de ‘retail rollercoaster’ vat ik de ontwikkelingen in de sector van de afgelopen twintig jaar samen. Wat blijkt? Sinds 1994 zijn er drie ontwikkelingen te noemen die invloed hebben op de retailsector, waarvan de opkomst van het internet slechts een onderdeel is. Waarom 1994 als aanvangsjaar van het onderzoek? Omdat in dat jaar kopen via internet mogelijk werd.

De drie oorzaken van de problemen in de retailsector:

1. People
2. Economy
3. Technology

1. People

Het eerste pijnpunt is de verandering in de bevolkingssamenstelling. Drie ontwikkelingen spelen hierin een rol:

• Het aantal ouderen groeit harder dan de bevolking. Sinds 1994 is het aantal 50+’ers gestegen met 48%, terwijl de totale bevolking met maar 10% groeide. Hier zie je een enorme scheefgroei. Ouderen kopen met een lagere frequentie en doen dat ook nog eens gemiddeld tegen lagere bedragen.
• Grote steden groeien sneller dan de rest van Nederland. Grote steden groeien namelijk met 20%, terwijl we zojuist al zagen dat de totale bevolking met 10% groeit. Daarbij is de bevolking in de grote steden over het algemeen jonger dan in de rest van Nederland. Op plekken waar meer mensen wonen, zijn meer winkels nodig dan op plekken waar weinig mensen wonen.
• Het aantal eenpersoonshuishoudens stijgt met 36% tegenover het totaal aantal huishoudens dat met 18% groeit. Vooral in de grote steden zien we een toename van het aantal eenpersoonshuishoudens, terwijl in de rest van Nederland juist gezinnen, de meerpersoonshuishoudens, vaker voorkomen. De samenstelling van de bevolking en hoe de bevolking woont, verandert. Elk huishouden, een- of meerpersoons, heeft een minimaal aantal spullen nodig. Bij een toename van het aantal eenpersoonshuishoudens zijn dus meer spullen benodigd, wat gunstig is voor de retail. Tegelijkertijd is een eenpersoonshuishouden een dure hobby. Veel van het besteedbaar inkomen gaat op aan woonlasten, waardoor er minder overblijft om aan andere dingen uit te geven.

Trekken we vanuit de bevolkingssamenstelling de lijn door richting de economie, dan ontkomen we niet aan de factor ‘afhankelijkheidsrelatie’, oftewel hoe verhoudt zich het aantal actieve mensen zich ten opzichte van het aantal inactieve. Op dit moment staat tegenover één werkend persoon één niet-werkend persoon. In 2060 is deze verhouding één tegenover anderhalf. Daarmee wordt de druk op de werkende Nederlander groter, we moeten het verdiende geld met meer mensen verdelen.

2. Economy

Kijken we naar de economie op zich, dan zien we door de tijd grote schommelingen in consumentenvertrouwen. Neemt het consumentenvertrouwen toe, dan stijgt de koopbereidheid. Daalt het vertrouwen, dan neemt die af. Het vertrouwen hangt nu rond het nulpunt, zo doet Brexit het vertrouwen geen goed. Kortom, het consumentenvertrouwen heeft invloed op de verkopen in de winkels. Zo zien we dat de omzet van ‘food’ meegroeit en boven de inflatie ligt. Non-food daarentegen houdt sinds 2007 de inflatie al niet meer bij. Minder groei betekent dat je minder in staat bent de kosten het hoofd te bieden, tenzij je altijd hele grote marges hebt gehad.

3. Technology

Onder technologische ontwikkeling valt ook het internet. De internetpenetratie, de toegang tot het internet, bedraagt in Nederland voor de hele bevolking 93-95%. Voor ouderen, 70+’ers, is dit nog lager, maar neemt snel toe met de jaren. Qua internetaankopen blijkt dat 60% van de gebruikers het afgelopen jaar via het internet een aankoop heeft gedaan. Dat komt erop neer dat 55% van de totale bevolking regelmatig een internetaankoop doet.

De invloed van de ontwikkelingen op vastgoed

Hebben deze  ontwikkelingen invloed op vastgoed in de retail? Ondanks alle ontwikkelingen in de omgeving van retail is het aantal meters gigantisch gegroeid.

Het aantal m² vloeroppervlakte sinds 1994:
– In non-food een stijging van 80%
– In food een stijging van 75%

De omzetontwikkeling in dezelfde periode liet een heel ander beeld zien:
– In non-food een stijging van 26%
– In food een stijging van 61%

Het aantal m² groeit daarmee harder dan de omzet. De vloerproductiviteit, de omzet per m², laat zelfs al sinds 1996 een dalende lijn zien. En u zult het beamen, toen was internet nog echt niet zo groot. De vloerproductiviteit sinds 1994:
– In non-food een daling van 30%
– In food een daling van 8%

In dezelfde periode is de inflatie 52% gestegen. En zie daar het probleem.

Voor de dag van morgen betekenen deze ontwikkelingen dat we minder winkels nodig hebben dan nu het geval is. Dat betekent dat we met meer leegstaand vastgoed komen te zitten. Voor vastgoedpartijen betekent dit dat zij op zoek moeten gaan naar andere oplossingen, zoals transformatie, om leegstaand winkeloppervlak te bestrijden.